|以规模抢占"风" 佛山"租房时代"来临?

来源:南方日报 时间:2017-07-24 09:06
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  南方日报记者 叶洁纯报道:刚刚结束的周末,佛山不少租赁平台都开启了加班模式。

  这源于周末的前一天,7月21日,佛山正式对外发布加快培育和发展住房租赁市场实施方案。其中,佛山市住建局回应,针对租赁市场,下一步佛山首要目标是扩大国有平台规模,让国有平台引领、带动和规范佛山市住房租赁市场。

  加之早些时候广州发布“租赁16条”,再到国家9部委联合发文把包括广州、佛山等12座城市选取为首批开展住房租赁试点单位等叠加事件下,培育租赁市场,大力推进租售并举的“风向标”,正让越来越多人把目光投向了国有住房租赁平台。

  而佛山市建鑫住房租赁有限公司(以下简称“佛山建鑫公司”)正是佛山首个、也是唯一一个国有住房租赁平台。

  有人把这样的平台称为行业的“X变量”。“国有住房租赁平台的出现,最大目的让住房回归‘住’的属性。”佛山建鑫公司董事、总经理蔡宇说道。

  实际上,基于房地产庞大的存量市场,早在几年前已有链家等多个知名租赁中介布局该领域,而上个月就在佛山,万科拍到一宗自持70年的地块,也让更多人明了,青年长租市场已逐步成为“群雄逐鹿“之地。

  那么,同样入场的佛山国有住房租赁平台——佛山建鑫公司到底是怎样的一个平台,又将如何发挥规范房地产市场的引领作用?

  1 提供低价长租房源的承租商

  就在坐落于禅城区汾江河畔的富力广场,第一批由佛山建鑫公司推出的83套低价公寓,将在几日后以“摇珠“的方式,决定它们的租客名单。

  据佛山建鑫公司提供的数据显示,目前这批房源的报名人数与房源数量,是4:1,也就是市场呈现供不应求。

  据悉,上月初,由佛山建鑫公司正式发布的精装含复式公寓,月租最低的仅需799元,比同地段租金低近40%。且只要是满足大专以上学历、在禅城区无房、同时在佛山工作三大条件的人群即可申请。

  而且这批房源最短的租赁周期都在两年以内,两年内租金是不变的。相比普通的租赁房源,佛山建鑫公司提供的这批房源,不仅低于市价,且租赁周期也明显长于市场。

  蔡宇表示,国有住房租赁平台的出现,正是让国有平台引领、带动和规范佛山住房租赁市场,改变购房的消费观。

  资料显示,去年中,广东省成立首个省级国有住房租赁平台后,各地市相继成立自己的国有住房租赁平台。同年9月,佛山建鑫公司正式成立。这是佛山目前首个,也是唯一一个国有住房租赁平台。

  对于为何选择这一时间,业内人士认为,这是基于目前国内整个一线城市,包括超一线城市,无论是地价或者房价,都面临越来越高的问题,在高企的房价面前,许多普通老百姓都买不起房。

  为此,培育住房租赁平台,正是作为国家除行政手段去打压房价过快增长外,另一个市场化的长效机制,也就是用租赁市场来调整房地产。

  但客观问题是,与国外相比,比如欧美、日本、新加坡等国家,人们在租房和购买的意愿比例上,大概能实现5:5,但在国内,这一比例只能达到1:9。

  面对这样的情况,要让租赁市场发挥对房地产的调控作用,蔡宇认为,关键是把房子的增值效应,也就是金融属性剥离出来,让房子回归到住的功能。

  “如何实现,就要看平台能不能推出让市民觉得,租比买更划算的产品。”有业内人士分析道。

  2 轻资产模式降低房源成本

  这正是佛山建鑫公司探路的方向。

  一方面,从市场的现状来看,目前佛山的租赁市场有非常大的空间。

  佛山建鑫公司曾经委托相关机构进行调研,佛山属于净流入人口城市,每年新增大学生及各类人才约8万人,其中本地户籍人数占比低于1/2,也就是说超过50%的年新增大学生属于外地人口。

  不仅如此,在不少人看来,佛山作为净人口流入城市,随着广佛地铁的连通,会有越来越多的人来到佛山。

  而租金与房价本身是成正比的。目前佛山与广州交接的地方,一般都会以广州客为主。佛山在租金和租房环境方面实际上比广州有明显的优势。如果推出一大批优质、低于市场价的房源出租,必然可以吸引包括广州租客在内的一大批租客来佛山创业就业。

  另一方面,在这样的市场现状下,佛山建鑫公司要做的,正是不断打造高性价比的租赁房源。

  “高性价比”的首要前提,必然在于低成本的房源项目。

  “基本上周一到周五都在找房源。”蔡宇表示,佛山建鑫公司成立至今,不断寻找低成本的房源项目,成了他最主要的工作。

  目前包括位于佛山市政府附近的越秀项目,佛山建鑫公司推出的富力项目与越秀项目都是以购买房源后,再进行改造的“重资产”模式。

  而未来,佛山建鑫公司更希望寻找实现“轻资产”运营的房源项目。这主要有几大方向,包括利用国有建设用地、农村集体用地建设租赁住房试点,还有包括工业用地三旧改造等方式,低成本获取房源或土地。

  鉴于目前房地产的存量市场还是比较大,特别是在新的“风向标”,国内自上而下地培育租赁市场,推进“租售同权”举措下,就在这两日,蔡宇已经感受到,从过去自己找项目,到现在“有项目找上门”的转变。

  此外,在降低房源成本上,作为国有企业,佛山建鑫公司还会把一些政策上的优惠也转移为项目的成本优势。比如说有相关的税收优惠制度,佛山建鑫公司就会把优惠的成本转化为房源成本的降低,实现让利。

  3 年内预计推3000套低价高档公寓

  如今这个行业里的“X变量”,正计划以规模效应来提速对市场的带动作用。

  “今年将计划在佛山五区内推广,预计将推出3000套这样的低价高档公寓。”蔡宇透露。

  实际上,有业内人士指出,目前富力广场项目推出后,周边的个别租赁市场已经感受到了“压力”。

  相似的地段,如果有大批低价高档的公寓出现,可能会拉低片区的租赁均价,影响未来开发商在周边拿地的经济测算。”该业内人士分析说。

  在加快布局市场的同时,佛山建鑫公司遇到的同行也正在增多。

  就在佛山建鑫公司首批项目所在的禅城区,位于祖庙附近的万科泊寓则是另一个瞄准年轻人的长租公寓品牌。这背后,正是基于长租市场已崛起为“新风口”。

  据链家研究院发布的《租赁崛起》报告指出,目前中国的房屋租赁市场规模是1.1万亿元,预计到2025年,中国租赁市场规模将增长到2.9万亿元,到2030年将会超过4.6万亿元。

  盯着房地产存量市场,各种长租公寓品牌在这几年相继出现,从最早期被誉为行业先行者的魔方公寓,到中介巨子链家宣布成立自如事业部,进军公寓市场,紧接着,优客逸家、YOU+相继成立等。

  这一“风口”也在这几年成为资本追逐的热点。根据克而瑞统计数据显示,截至2016年9月,监测的百余家公寓企业中,相关的投融资事件超过50起,融资总规模约合人民币60亿元。

  而且这样的租赁项目必然还将更多。就在上个月,佛山南海桂城平洲一宗5.51万平方米的住宅用地拍卖中,经过约一个小时的竞价,这块土地最终由万科以最高限价25.3亿元夺得,折合楼面价约每平米1.53万元,自持面积100%,自持70年。

  这意味着,这期间,万科推出任何产品都只能采取租赁的方式。而这宗拍地,也被业内看作,在未来将触发更多类似拍卖地块的标志性事件。

  这一切都说明,长租公寓正逐步成为群雄逐鹿之地。

  在这里,国有住房租赁平台依然保有自己明显的特点,比如略低于市场价的租金,长期稳定的租期,规范有序的管理,市民对于国有平台的信任度也会更高。

  更重要的是,采用市场化运作的国有住房租赁平台,即使价格低于市价,但由于经营方针是保本微利,能够在最大程度让利于民,“关键是能够把佛山租赁市场带动规范起来,起到引领的作用。”蔡宇说道。

(责任编辑:曾蔚雯)

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